آیا مسکن گران می‌شود؟

رویداد۲۴-علی‌رغم پیش‌بینی‌های سال گذشته، مسئولان و بخش خصوصی در زمینه ثبات قیمت مسکن در سال جاری، پیش‌بینی‌های امسال برخی از مسئولان دولتی و فعالان صنعت ساختمان خبر از گران‌شدن قیمت مسکن در سال آینده داده است.

به گزارش جام نیوز با توجه به کاهش قدرت خرید مردم و شکاف ایجادشده میان عرضه و تقاضا مسکن در دو سال گذشته، بخش مسکن در شرایط ویژه‌ و بحرانی قرار دارد؛ به طوری که نمی‌توان چشم‌انداز مثبتی از جهت اثرگذاری تحولات آن بر بخش واقعی اقتصاد و خروج از رکود فعلی را انتظار داشت و این بخش را در حد پیشران‌بودن خروج از رکود مورد هدف قرار داد.

 

عده‌ای از کارشناسان مسکن و مسئولان دولتی با استناد به محدودشدن بُعد تقاضای مسکن و کاهش تمایل برای ورود به بازار مسکن و انجام ساخت‌وساز جدید در دو سال گذشته، پیش‌بینی کرده‌اند بازار مسکن در افق زمانی سال‌ آینده، با کاهش عرضه مواجه خواهد شد. از این رو، امکان وقوع جهش قیمتی در این بخش وجود دارد که این افزایش قیمت‌، چه از جهت قیمت ملک و چه از جهت نرخ اجاره، تبعات رفاهی- اجتماعی برای بخشی از جامعه به دنبال خواهد داشت.

 

اما واقعاً چه اتفاقی برای بازار مسکن در سال 95می‌افتد؟! آن هم در شرایطی که با تصویب برجام و رفع تحریم‌های هسته‌ای محدودیت‌های انتقال پول و تکنولوژی از کشورهای اروپایی از بین رفته است و تا حدودی مشکلات رفاهی و اساسی زندگی مردم مرتفع شده است. در همین رابطه، به چند پیش‌بینی برای بازار مسکن سال آینده و احتمالاتی که درباره آن وجود دارد، اشاره می‌شود‌.

 

افزایش تقاضا موجب افزایش قیمت مسکن خواهد شد

در این زمینه، محمود حقیقت‌طلب تحلیلگر بازار مسکن با بیان اینکه رونق بازار مسکن به تأخیر افتاده، معتقد است: «طی دو سال گذشته، دولت یازدهم به دلیل تجربه تلخ بازار مسکن در سال 86 در رونق‌بخشی به بازار مسکن با ترس و نگرانی فعالیت کرد. از طرفی در کنار این عقب‌نشینی دولت، جوسازی نامناسب برخی رسانه‌ها رونق بازار مسکن را به تأخیر انداخت.»

 

به گفته این کارشناس، توافقات هسته‌ای و تأثیرات اجرای برجام بر اقتصاد کشور باعث شده است به تحولات مثبت بازار مسکن در سال آینده خوش‌بین باشیم.»

 

حقیقت‌طلب با بیان اینکه بازار مسکن تأثیر مستقیمی از تحولات سیاسی می‌پذیرد، می‌گوید: «بازار مسکن تأثیرپذیری مستقیمی از تحولات سیاسی دارد و ممکن است با رویدادی تلخ به اغما رود و رویداد مثبتی در سیاست این بخش را به تحرک وا دارد.»

 

این کارشناس با انتقاد از دامن‌زدن عده‌‌ای از فعالان ساختمانی به رکود این صنعت، معتقد است: «به تأخیر افتادن رونق صنعت ساختمان باعث شده است این کوتاهی، تأثیرات فرهنگی- اجتماعی در کشور ایجاد کند.»

 

حقیقت‌طلب مهاجرت تحصیل‌کرده‌های روستایی به شهرها را و عدم پایبندی آنان به توسعه منطقه خود را از معضلات رکود صنعت ساختمان می‌داند و تأکید دارد: «در حال حاضر پایتخت پرچم‌دار رکود و رونق صنعت ساختمان است. این در حالی است که دولت تمایل چندانی به رونق و تحرک بازار مسکن ندارد؛ چراکه همواره در صحبت‌های مسئولان دولتی صحبت از خروج مسکن از رکود در اواخر سال 95 آمده است.»

 

به گفته این تحلیلگر، در سال 95 زمینه‌های رونق بازار مسکن فراهم خواهد شد؛ اما متأسفانه از آنجایی که یکی از عادت‌های بد جامعه ما این است که در زمان رکود، خریدی صورت نمی‌گیرد، اما به محض ایجاد رونق تقاضا به سمت بازارها بیشتر می‌شود، این افزایش تقاضا موجب افزایش قیمت نیز خواهد شد.»

 

حقیقت‌طلب معتقد است: «در تمام بازارهای دنیا، در زمان رکود معاملات افزایش می‌یابد؛ اما متأسفانه این موضوع در کشور ما عکس است و حتی رسانه‌های دولتی نیز مردم را به خریدنکردن و دست‌نگهداشتن تشویق می‌کنند. بنابراین طبق این سنت قدیمی ایرانیان، زمانی که در سال 95 بازار مسکن رونق گیرد، میزان معاملات افزایش می‌یابد و طبیعتاً قیمت‌ها تا حدودی افزایش خواهد یافت.»

 

وی سال 96 را سال بحرانی برای بخش مسکن پیش‌‌بینی کرد؛ چراکه معتقد است: «طبق بحران‌هایی که در سال 86 و 87 ایجاد شد و تورم مسکن شدت گرفت، کیفیت این روال در بازار مسکن به عادت تبدیل شد؛ از این رو، با وجود تأخیرهایی که در رونق مسکن طی دو سال گذشته ایجاد شد، پیش‌بینی می‌شود سال 96، سال بحرانی برای مسکن خواهد بود.»

 

حقیقت‌طلب یادآور می‌شود: «اکنون حجم زیادی از درآمدهای خانوارهای کشور به مسکن اختصاص دارد و دولت برای اعلام کاهش تورم مسکن را از دیگر مخارج خانوار جدا کرد؛ در حالی که سیاست‌های حمایتی هنوز اعمال نشده و در زمینه مسکن تلاش دولت همراه با ترس و نگرانی است.»

 

مشکل بازار مسکن در سال 95 از طرف عرضه است

در همین زمینه، بهمن آرمان، کارشناس دیگر حوزه مسکن مشکل بازار مسکن در سال آینده را ناشی از کاهش طرف عرضه عنوان می‌کند و معتقد است: «تقاضای مسکن به واسطه استفاده از ابزارهای مالی حل می‌شود؛ اما عرضه مسکن به دلیل رکود دوساله اخیر با دشواری‌های جدی روبه‌رو شده است که این مشکل به سال آینده هم کشیده می‌شود.»

 

آرمان با اشاره به قیمت زیاد زمین در کشور به نسبت سایر کشورهای دنیا، اضافه می‌کند: «در ایران قیمت زمین نقش موثری در قیمت کل مسکن دارد؛ به طوری که نسبت میان قیمت زمین و فروش مسکن نجومی و متأثر از مسائلی همچون هزینه‌های هنگفت فروش تراکم است.»

 

آرمان تأکید دارد: «اگر می‌خواهیم رونق بخش مسکن را در سال آینده مشاهده کنیم، باید شهرداری‌ها در فروش تراکم مساعدت‌هایی را ترتیب دهند و هزینه‌های نگهداری شهر و زیرساخت‌ها را از محلی جز فروش تراکم دریابند.»

 

این کارشناس با بررسی چشم‌انداز بازار مسکن در سال آینده معتقد است: «رونق بازار مسکن در سال آینده منوط به رفع موانعی همچون نقش قیمت زمین در قیمت کلی مسکن و هزینه‌های تحمیلی شهرداری‌ها به مسکن است.»

 

آرمان می‌گوید: «اکنون قیمت زمین نقش 80 درصدی در افزایش قیمت مسکن دارد و این معضل در هیچ جایی از دنیا دیده نمی‌شود. بنابراین تا زمانی که این موضوع در سال آینده اصلاح نشود، نمی‌توان بازار مطلوبی برای بازار مسکن پیش‌بینی کرد.»

 

این تحلیلگر بازار مسکن همچنین به فضای پسابرجام اشاره دارد و معتقد است: «با اجرای برجام و آزادسازی روابط تجاری ایران و اروپا می‌توان به ورود تکنولوژی‌های نوین که نحوه ساخت و اجرای ساختمان را اصلاح کند، خوش‌بین بود.»

 

آرمان تأکید دارد: «اگر در دوران پسابرجام شرکت‌هایی که پیش از انقلاب نیز در حوزه صنعت ساختمان کشور ورود کرده‌اند، حضور یابند، قطعاً شاهد رونق بازار مسکن حاصل می‌شود.»

 

مشکلات گذشته بازار مسکن در سال جدید نیز ادامه دارد

آلبرت بغوزیان، کارشناس دیگر بازار مسکن، آینده بازار مسکن را میزان عرضه و تقاضای داخلی این بازار مشخص می‌کند. بنابراین نمی‌توان آینده‌ای برای آن پیش‌بینی کرد.

 

به گفته این کارشناس از آنجایی که مسکن کالایی غیرقابل معامله در فضای صادرات و واردات است، نمی‌توان در فضای پسابرجام منتظر تأثیر مثبت در این بازار بود؛ چراکه عرضه و تقاضای داخلی تعیین‌کننده رکود و رونق مسکن است.

 

بغوزیان با اشاره به رکود دوساله بازار مسکن می‌گوید: «هزینه ساخت مسکن اولین عامل رکود مسکن در چند سال اخیر بود؛ بنابراین برای اینکه آینده روشنی از بازار مسکن را در سال 95 تجربه کنیم، باید هزینه‌های ساخت را کاهش دهیم.»

 

وی با اشاره به مالیات‌هایی که بر مسکن متحمل می‌شود، اظهار می‌کند: «دولت تاکنون برای خروج از رکود مسکن از سیاست‌های تشویق تقاضا استفاده کرده است؛ در حالی که باید با اعطای وام‌های ساخت به سازندگان طرف عرضه را تقویت کند و میزان مالیات‌ها را کاهش دهد.»

 

وی همچنین با انتقاد از افزایش نرخ وام‌های مسکن معتقد است: «دولت همچنین می‌بایست برای سال آینده نرخ سود تسهیلات را کاهش دهد تا قدرت بازپرداخت مردم در زمینه وام‌های مسکن متناسب شود در نتیجه تا زمانی که مشکلات یادشده در بازار مسکن رفع نشود، آینده روشنی برای بازار مسکن نمی‌توان متصور شد.»

 

با تمام این تفاصیل طبق پیش‌بینی‌های کارشناسان بازار مسکن در نیمه اول سال آینده بعید است از تحولات مثبت پسابرجام، تأثیر اساسی بگیرد. بنابراین با نوشدن سال نمی‌توان انتظار رخ‌دادن اتفاق‌های خارق‌العاده‌ای در معاملات مسکن و ساخت‌وساز را داشت. در عین حال، طبق برآورد کارشناسان وضعیت بازار ملک در نیمه اول سال 95 بدتر از سال‌ جاری نخواهد شد؛ اما بهتر نیز نمی‌شود.»

 
البته جدای از آنکه عده‌ای از کارشناسان معتقدند با شدت‌یافتن کاهش عرضه در بازار مسکن، احتمال افزایش قیمت در سال آینده وجود دارد، اما با نگاه خوش‌بینانه‌ای می‌توان گفت بازار مسکن سال 95 با تأثیرپذیری از لغو تحریم‌ها و «آزادسازی دارایی‌های بلوکه‌شده و افزایش قدرت هزینه‌کرد دولت در بخش‌ عمرانی» با رونق چشمگیر مواجه می‌شود. از طرفی، با افزایش 5هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن در سال آینده، قدرت وام‌دهی این بانک به متقاضیان خرید مسکن نیز چند برابر می‌شود. بنابراین، شرایط برای رونق معاملات هم فراهم خواهد شد