یکی از پیشبینیهای مداوم و آشنا در بخش مسکن، احتمال افزایش آن طی چند سال گذشته در سطح نرخ عمومی تورم بوده است. نگارنده این سطور این پیشبینی را هم در دوره تورم 40 درصدی به یاد دارد و هم در دوره تورم 10 درصدی کنونی.
این نوع تحلیل که اتفاقاً خوشبینانهترین نوع پیشبینی است و البته جای فرار مناسبی برای تحلیلگر در قبال هر نوع رویدادی باز میگذارد اما در کنه خود نادرستی تحلیل را جای داده است.
واقعیت آن است که بسیاری از تحلیلگران بازار مسکن، در کلانترین وجه تحلیلی خود پیشفرض افزایش قیمت مساوی رونق را پذیرفتهاند و ازآنجاکه قیمت پایینتر از نرخ تورم معادل زیان عرضهکننده در نظر گرفته میشود، این پیشبینی را شرط معقول هر نوع رونق در بخش مسکن لحاظ میکنند.
در تحلیلهای مبنای اقتصادی اگرچه تورم عامل مثبتی محسوب نمیشود اما اندکی تغییرات مثبت بهعنوان محرک تولید و سرمایهگذاری امری پذیرفته شده است. این ارقام اندک در اقتصادهای توسعهیافته در حدود یک تا دو درصد است. البته همین افزایش قیمت جنبه عمومی ندارد و به کل اقتصاد قابل تسری نیست.
بااینحال انتقال این بحث به بخش مسکن طبیعتاً نمیتواند امر درستی به نظر آید. زیرا رونق در بخش مسکن تنها از عامل افزایش قیمت قابل اقتباس نیست. زیرا در تمام ادوار رکود تورمی بدون وجود تقاضا نیز شاهد افزایش قیمت مسکن بودیم که ناشی از سوداگری و نگاه نادرست به مسکن بهعنوان کالایی در جهت حفظ ارزش دارایی بود.
همین نگاه اکنون باعث افزایش دارایی ثابت بسیاری از شرکتها و مؤسسات مالی شده و توان سرمایهگذاری بیشتر از آنها را سلب نموده است.
واقعیت آن است که سوداگری و نگاه دارایی محور طی چند دهه باعث افزایش شدت و قدر مطلق انتقال تورم به بخش مسکن شده است. بهنحویکه امروز مسکن در زمره گرانترین کالاها در سطوح درآمدی مختلف محسوب میشود و بهجز در بخش لوکس سازی، تمام توان درآمدی یک خانواده طی یک دوره کاری طولانی را به خود اختصاص میدهد.
در این شرایط که قیمت پایه مسکن بالاست، توصیههای مرسوم برای تحریک سرمایهگذاری که خوشبینانهترین آن در حد نرخ تورم عمومی است نمیتواند مشکل عرضه و تقاضا را حل نماید.
نادرستی تحلیل وقتی آشکار میشود که نرخ افزایش دستمزدهای اسمی همواره کمتر از نرخ تورم در کشورمان است و این امر فاصله تغییرات قیمتی بین تورم در دو بازار کار و بازار مسکن را بیشتر میکند. بنابراین اگرچه تحلیلگران مسکن خود را وامدار تولیدکنندگان مسکن میدانند اما با برخی توصیهها ضمن حفظ انتظارات تورمی در این بخش، تقاضا را بیشتر خنثی میکنند.
افزایش قیمت در بازار مسکن مشابه تغییر قیمت در کالاهای مصرفی نیست که حتی شدیدترین تجربههای افزایش قیمت میزان هزینهها و یا تخصیص خانوار متوسط طی یک سال را در حد دو تا سه میلیون تغییر دهد.
اگر قیمت پایه مسکن را در شهر تهران فقط چهار میلیون تومان در نظر بگیرید انتظار افزایش در حد قیمت عمومی تورم با نرخ ده درصدی معادل افزایش چهارصد هزار تومان در هر مترمربع است که برای یک واحد هفتاد متری معادل 28 میلیون تومان هزینه هنگام خرید است؛ که جبران این قیمت بیش از دو میلیون هزینه آنی بر روی دست خریدار میگذارد. از هزینه نگهداری هم فعلاً صرفنظر میکنیم.
مقایسه ساده افزایش هزینههای آنی در مصرف خانوار از محل تغییرات کالاهای مصرفی و مسکن بهسادگی نشان میدهد که برداشت عمومی در پیشبینی و اتصال افزایش قیمت مسکن در حد نرخ عمومی تورم نادرست است و بیشتر به زیان این بازار منجر میشود.
افزایش قیمت وسیله جبران ناکارآمدی و اختلال در سیاستهای فروش نیست. افزایشهای جزئی متأسفانه در شرایط کنونی هم در بخش مسکن به دلیل قیمتهای پایه بالا اثرات شدید برگشتی تقاضا را به دنبال دارد. بنابراین کارایی سرمایهگذاری و کاهش هزینهها ممکنترین راه برای حضور در بازار مسکن طی سالهای آتی است.
*کارشناس اقتصاد