در ایران چقدر خانه خالی داریم؟

رویداد۲۴-وزارت امور اقتصادی و دارایی اعلام کرد: نرخ واقعی خانه های خالی در کشور از رقم 4.2 درصد در سال 1385 به 11.3 درصد در سال 1395 رسیده است یعنی اینکه معادل 2.6 میلیون واحد خانه خالی در کشور وجود دارد.

در این گزارش که با هدف بررسی ظرفیت های اخذ «مالیات بر خانه‌های خالی» تهیه شده، آمده است: در ادبیات اقتصاد مسکن، وجود خانه‌‌های خالی به میزان نرخ طبیعی، امری ذاتی برای تعادل در بازار مسکن تلقی می شود.

آنچه برهم زننده تعادل و جزء غیرذاتی این بازار تلقی می‌ شود، فاصله قابل توجه نرخ واقعی خانه‌‌های خالی(نسبت تعداد خانه‌‌های خالی به تعداد کل واحدهای مسکونی) نسبت به نرخ طبیعی آن است که این امر به دلیل وجود «تقاضای سوداگرانه خانه‌‌های خالی» رخ می‌دهد.

در چنین شرایطی، دخالت دولت در بازار (دخالتی حداقلی و کارآمد) از طریق ابزارهای تنظیم‌‌گری امری ضروری و اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. یکی از مهمترین و مؤثرترین ابزارها برای تنظیم‌ بازار و مقابله با تقاضای سوداگرانه مسکن خالی، وضع مالیات بر خانه‌‌های خالی است زیرا این نوع مالیات با افزایش هزینه خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی، انگیزه‌‌های سوداگرانه مالکان املاک مذکور را کاهش می‌دهد.

طبق گزارش معاونت اقتصادی وزارت امور اقتصادی و دارایی، بررسی روند خانه‌های خالی در کشور طی سال‌های 1385 تا 1395 حاکی از آن است که نرخ واقعی خانه‌های خالی در کشور از رقم 4.2 درصد در سال 1385 (معادل 633 هزار واحد خالی) به 8.3 درصد در سال 1390 (معادل 1.6 میلیون واحد خالی) و 11.3 درصد در سال 1395 (معادل 2.6 میلیون واحد خالی) افزایش یافته است.

این در حالی است که نرخ طبیعی خانه‌های خالی طی دوره زمانی مذکور، براساس محاسبات گزارش حاضر که به کمک مدلسازی‌های اقتصادسنجی برآورد شده، معادل 4 درصد است؛ بنابراین می‌توان اذعان داشت که در شرایط حاضر، شکاف قابل توجهی بین نرخ طبیعی و نرخ واقعی خانه‌های خالی در بازار مسکن ایران وجود دارد (حدود 7 واحد درصد اختلاف) و این شکاف در گذر زمان در حال افزایش است.

بر این اساس، مالیات بر خانه‌های خالی در چارچوب اصلاحات قانون مالیات‌‌های مستقیم مصوب 1394 و در قالب حکم ماده (54) مکرر وضع شد.

طبق حکم این ماده، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره 7 ماده 169 مکرر این قانون) به عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات به نسبتی از مالیات بر اجاره خواهند شد.

شایان توجه است مالیات واحدهای خالی در سال دوم معادل یک دوم مالیات متعلقه، سال سوم برابر مالیات متعلقه و سال چهارم و به بعد 1.5برابر مالیات متعلقه خواهد بود.

علاوه بر این، نبود تعریف خانه خالی در ماده 54 مکرر از دیگر چالش‌های اجرای این مالیات است به طوری که براساس حکم این ماده، خانه‌هایی که به دلیل نداشتن شرایط اسکان (همانند خانه‌های فرسوده) و وجود موانع قانونی خالی نگه داشته می‌شوند، مشمول پرداخت مالیات موضوعه خواهند شد که این امر علاوه بر ایجاد اختلافات میان مؤدیان و سازمان امور مالیاتی کشور، به نوعی ناعدالتی مالیاتی را در پی خواهد داشت.

یکی دیگر از موارد ابهامی موضوعه، معافیت درآمد اجاره با توجه به متراژ مستغل مسکونی استیجاری موضوع تبصره (11) ماده (53) قانون مذکور است؛ به موجب این حکم، آپارتمان‌های کمتر از 150مترمربع در تهران و کمتر از 200 مترمربع در سایر شهرها، از پرداخت مالیات اجاره معاف هستند که منطقاً این معافیت نیز در خصوص خانه‌های خالی موضوعیت ندارد.

در راستای اجرای صحیح و موفق مالیات بر خانه‌‌های خالی و شکست نخوردن مجدد این نوع مالیات توصیه می شود راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور با سرعت پیگیری شود؛ ضمن آنکه با اصلاح تبصره (7) ماده (169) مکرر قانون مالیات‌‌های مستقیم مصوب 1394، می بایست امکان استفاده از ظرفیت‌های اطلاعاتی نهادها و دستگاههای دارنده اطلاعات املاک بویژه شهرداری‌ها و همچنین شرکت‌های آب، برق و گاز منطقه‌‌ای و شرکت‌‌های پست و مخابرات فراهم شود.

اصلاح ماده 54 مکرر به شکلی که در آن «خانه‌های خالی مطابق با قوانین موضوعه کشورهای پیشرو در اخذ این نوع مالیات تعریف شود» و همچنین «معافیت مربوط به متراژ واحدهای مسکونی استیجاری (موضوع تبصره 11 ماده 53) درخصوص خانه‌های خالی تعلق نگیرد» ضرورت دارد.

همچنین باید اصلاح ارزش اجاری املاک تعیین شده توسط کمیسیون تقویم املاک به نحوی که ارزش اجاری معادل ارزش روز اجاره املاک شود، در دستور کار سیاستگذاران باشد.