هزینه خرید مسکن چقدر گران شده؟
رویداد۲۴ بانک مرکزی که از ابتدای دهه۹۰، منظم‌ترین تقویم انتشار آمار مربوط به بازار مسکن تهران را داشته، در گزارش اخیر خود میزان تغییر میانگین قیمت مسکن تهران را در شهریورماه ۱.۱درصد اعلام کرده بود. مرکز آمار ایران که از ابتدای تابستان امسال دست‌به‌کار انتشار آمار ماهانه بازار مسکن تهران شده اما تورم مسکن تهران در شهریورماه را ۳برابر بالاتر از مقدار بانک مرکزی محاسبه کرده و از رشد ۳.۳درصدی میانگین قیمت مسکن تهران در این ماه خبر داده است.
افزایش شیب گرانی مسکن
بازار مسکن بنا به سنت قدیمی نقل‌وانتقال در فصل تابستان، در این فصل با تب تورمی محسوسی مواجه است؛ اما شهریور و مهر از این شتاب تورمی کاسته می‌شود و به‌تدریج بازار مسکن نیز مانند سایر بازارها از روند کلی اقتصاد پیروی می‌کند. این وضع به نسبت در گزارش بانک مرکزی مشهود است اما در گزارش مرکز آمار نبض تورم بازار مسکن در آخرین ماه از فصل تابستان نیز تند می‌زند.
طبق اعلام مرکز آمار ایران، در شهریور ۱۴۰۱ تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ۳.۳درصد بوده که مقدار آن نسبت به ماه قبل ۱.۵ درصد بیشتر است. بررسی داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در شهریورماه، شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ۱۵۹.۷واحد رسیده که نسبت به ابتدای سال ۱۳۹۵حدود ۹۵۶درصد افزایش نشان می‌دهد. شاخص اعلام شده از سوی بانک مرکزی برای شهریور امسال نسبت به ابتدای سال۱۳۹۵ بالغ بر ۹۸۰درصد افزایش نشان می‌دهد. از این منظر نمی‌توان بانک مرکزی را نسبت به مرکز آمار ایران به لاپوشانی تورم مسکن متهم کرد.
هزینه خرید مسکن چقدر گران شده؟
طبق گزارش مرکز آمار ایران در شهریور امسال میانگین وزنی قیمت مسکن شهر تهران به ۴۶میلیون و ۱۱۱هزار تومان رسیده که نسبت به شهریور پارسال (تورم نقطه‌به‌نقطه) ۴۵.۷درصد افزایش نشان می‌دهد. این عدد ۱.۷واحد درصد بیش از تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن تهران در مردادماه است و بر صعودی بودن روند تورم این بازار دلالت دارد. به گزارش همشهری، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران در شهریور پارسال معادل ۳۱میلیون و ۶۴۸هزار تومان بوده و شهروندان تهرانی برای خرید یک واحد آپارتمان ۷۵متری متناسب با الگوی مصرف با قیمت میانگین پایتخت باید ۲میلیون و ۳۷۴میلیون تومان هزینه می‌کردند.
در شهریور امسال قیمت همین آپارتمان ۷۵متری با قیمت میانگین تهران به ۳میلیارد و ۴۵۸میلیون تومان رسیده و عملاً این خانوار تهرانی باید برای خرید چنین آپارتمانی یک میلیارد و ۸۵۰میلیون تومان پول بیشتری بپردازد. در این میان برآوردهای همشهری نشان می‌دهد میانگین درآمد یک خانوار تهرانی در سال ۱۴۰۱احتمالاً نزدیک به ۱۷۰میلیون تومان خواهد بود و فقط هزینه تحمیل شده به تأمین مسکن این خانوار معادل ۶.۴برابر کل درآمد این خانوار در سال‌جاری است.
این واقعه، عملاً طول دوره انتظار خانوارها برای تأمین مسکن ملی مورد نیاز خود را افزایش می‌دهد و به‌دلیل نبود ابزار حمایتی مناسب برای کمک به تأمین مالی خرید مسکن (نظیر وام‌های کلان و بلندمدت یا لیزینگ مسکن) راه خانه‌دار شدن را بر روی متقاضیان مصرفی مسدود می‌کند.
بیشتر بخوانید: سه سناریو برای پیش‌بینی بازار مسکن
دلایل آشفتگی بازار مسکن
آمارها در سطح کلان از آشفتگی تورمی بازار مسکن حکایت دارند. فارغ از اینکه این تورم همسو با تورمی کشور است یا نه، توجه به این نکته ضروری است که مسکن به‌عنوان نیاز اساسی مردم و یک کالای صد درصد تولید داخل، نمی‌تواند و نباید همسو با تورم عمومی و حتی بالاتر از آن رشد کند؛ اما ازآنجایی‌که بخش قابل‌توجهی از هزینه مسکن به زمین مربوط می‌شود و زمین در طول دهه‌های گذشته در قالب یک کالای سرمایه‌ای قابل‌واگذاری به‌شدت درگیر سفته‌بازی و سوداگری شده، عملاً قیمت مسکن از این محل نیز با تورم مواجه بوده است.
در این وضعیت، تخریب ساختمان‌های نه‌چندان قدیمی و احداث سازه‌های مسکونی با تراکم بالاتر در آنها به‌شدت سودآور است و از این طریق نه‌تنها بخش قابل‌توجهی از تولید ناخالص داخلی برای کسب سود سازنده‌ها نابود می‌شود، بلکه زمینه‌ای برای گران‌سازی پیوسته مسکن نیز به‌وجود می‌آورد. از سوی دیگر، بخش دوم هزینه تولید مسکن مستقیماً به بهای نهاده‌های ساختمانی مربوط می‌شود که رشد قیمت آنها در اثر تنش‌های اقتصادی ناگزیر است؛ اما نکته اینجاست که تغییر قیمت نهاده‌های ساختمانی با همان نسبتی که روی احداث ساختمان نوساز اثرگذار است، برای قیمت‌گذاری واحدهای دارای عمر بالاتر نیز مدنظر قرار می‌گیرد؛ به‌گونه‌ای که در جریان تغییر هزینه‌های ساخت، عملاً قیمت واحدهای مسکونی موجود با معیار ارزش جایگزینی سنجیده می‌شود.
روی دیگر این سکه، بالاتر رفتن قیمت واحدهای نوساز در مقایسه با واحدهای مسکونی موجود است که یک دور تسلسل گرانی در بازار مسکن ایجاد می‌کند و نتیجه آن در بازار فعلی کاملاً مشهود است. از زاویه دیگر، بازار مسکن تا اینجای کار مبهم‌ترین و شاید مافیایی‌ترین بازار اقتصاد ایران بوده که سیاستگذار کمترین اطلاعات را در مورد آن داشته و کمترین ابزار شفاف‌ساز و مالیاتی برای آن تمهید شده است. در این وضعیت، سوداگری مسکن که به‌نوعی موتور تولید تورم‌های مقطعی و شدید در این بازار است با دور بالا فعالیت می‌کند و هیچ امکانی نیز برای مهار آن وجود ندارد.
فعال‌سازی کامل سامانه ملی املاک و اسکان، اعمال درست و کارشناسی مالیات بر عایدی برای سرمایه‌گذاری و سوداگری در بازار مسکن و البته معافیت کامل مسکن مصرفی از این مالیات، اجرای درست و نه شعاری نهضت ملی مسکن و با هدف تأمین مسکن زیست‌پذیر برای مردم در کلانشهرها، خروج اجباری بانک‌ها از حوزه تولید و مالکیت مسکن و البته اصلاح سازوکار صنف مشاوران املاک و تغییر ماهیت آنها از دلال ملی به کارگزار ملی، اقداماتی است که می‌تواند در میان‌مدت نتایج خوبی برای ساماندهی بازار مسکن داشته باشد؛ اما پیش از همه، دولت، مجلس و قوه قضاییه باید برای شفاف‌سازی حوزه املاک به اجماع کامل برسند و تمام‌قد برای شفافیت اطلاعاتی این حوزه وارد عمل شوند.
