تقاضای واقعی در بازار مسکن دیده نمی‌شود

رویداد۲۴| بازار مسکن کماکان درگیر رکود است. این رکود که ناشی از انتقال نقدینگی به بازار‌های دیگر و ناتوانی طبقات متوسط و فرودست در جهت خرید مسکن است، باعث چالش‌های جدی در اقتصاد مسکن شده است. نیروی کار این حوزه معترض‌اند و سازنده‌ها نیز معتقدند که دیگر بازار مسکن سود سابق را ندارد. اما سال ۱۴۰۴ برای مسکن چه اتفاقاتی را کنار گذاشته است؟

به گزارش انتخاب، فردین یزدانی، کارشناس مسکن، درباره‌ی وضعیت قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ گفت: در حال حاضر برآورد ما این است که سال گذشته رشد قیمت مسکن خیلی کمتر تورم بوده است. شرایط به حدی رسیده که شما کاملاً خرید مسکن را به عنوان یک آرزو در می‌گیرید. در نتیجه تقاضای واقعی برای بازار مسکن دیده نمی‌شود. وضعیت تقضای سرمایه‌ای هم با توجه به نوسانات دیگر بازار‌ها و احتمال به نتیجه رسیدن مذاکرات، دیگر این تقاضا هم وارد بازار نخواهد شد. مردم عمدتاً سرمایه‌هایشان را به سمت ارز و طلا و بورس می‌برند. با این وجود جهش قیمتی مسکن در سال ۱۴۰۴ منتفی است. اگرچه افزایش قیمت را متناسب با قیمت دلار و تورم خواهیم داشت. بازار مسکن سال ۱۴۰۴ هم راکد باقی خواهد ماند.

وی درباره‌ی میزان تولید مسکن بیان کرد: تولید مسکن باید تعریف شود. برخی پروانه‌ی ساختمانی را هم به عنوان تولید درنظر می‌گیرند. اگر منظور تولید و عرضه‌ی مسکن تکمیل شده را در نظر بگیرید، سالانه ۳۵۰ هزار واحد مسکونی ساخته می‌شود. این میزان خانه تا حدی توسط بخش خصوصی و سپس خصولتی و دولتی ساخته می‌شود. نهضت ملی مسکن دولت هم به مرحله‌ی عرضه نرسیده است. اگر پروانه‌ها را ملاک تولید بگیریم، بخش زیادی از پروانه‌های دو سال گذشته مربوط به نهضت ملی مسکن است.
این کارشناس مسکن درباره‌ی کاهش سود تولید مسکن اظهار داشت: فقدان سود در بازار مسکن درست نیست، چون اگر سود نداشت کسی فعالیت نمی‌کرد. جذابیت اقتصادی به معنای دریافت بازدهی بیشتر از تورم در بازار مسکن وجود ندارد. از سال ۹۷ به این سمت اگر شما هزینه‌های ساختمان را شامل هزینه‌ی تأمین زمین و ساخت و خدمات و مجوز‌ها و... را درنظر بگیرید، رشد هزینه‌ی تمام شده‌ی مسکن بالاتر از رشد قیمت بوده است؛ در نتیجه نرخ سود ساخت و ساز کاهش پیدا کرده است. در نظر داشته باشید که بخشی از سود ساخت و ساز ناشی از افزایش قیمت زمین است.

وی در رابطه با میزان مالکیت در شهر‌ها بیان کرد: آمار ۷۰ درصدی مالکیت در شهر‌ها نیز به نظر درست نیست. اگرچه هنوز مالکان بیشتر از مستأجرین هستند. بالاتر از ۵۰ درصد خانوار‌ها مالک هستند. برآورد‌های ما نرخ مالکیت را کمتر از ۷۰ درصد می‌داند. شهری مثل تهران تعداد مستأجرین بیشتر از مالکین است. روندی که از سال ۸۴ شروع شده باعث سهم بیشتر نرخ اجاره نشینی هستید. بازار استیجار در حال گسترش است. الگوی توزیع درامد در ایران بسیار نابرابر است و روند به گونه‌ای است که بخش مهمی از خانوار‌ها اجاره نشین هستند. تأکید من از اوایل دهه‌ی نود این بود که بازار استیجار رو به بحران است و هزینه‌ی اجاره نشینی فقرزاست.

یزدانی درباره‌ی لزوم ساخت مسکن استیجاری توسط دولت گفت: تمام کشور‌های اروپایی مسکن اجتماعی دارند. آمریکا که مهد سرمایه داری است مسکن اجتماعی دارد، ما که اقتصاد اسلامی هستیم سراغ چنین چیزی نمی‌رویم. لازم است که دخالت دولت در بازار به سمت مسکن ملکی نرود و به سمت مسکن استیجاری حرکت کنند. دخالت دولت برای گروه‌های کم درآمد لازم است و این دخالت باید منجر به عرضه‌ی مسکن استیجاری ارزان را افزایش دهید. دهک یک جامعه نیز توان بازگشت پول وام را ندارد که با وام بخواهیم به او کمک کنیم. اینکه واحد استیجاری توسط نهاد رفاه اجتماعی بسازید و با قیمت زیر بازار عرضه کنید تا فرصت تنفسی برای گروه‌های کم درآمد ایجاد شود، در تمام دنیا موفق بوده است. سیاست‌گذاری دولت در حوزه‌ی مسکن باید به سمت استیجار حرکت کند.