کدام گروه از خانه‌ها بیشتر گران شده‌اند؟

رویداد۲۴ طی ۷ ماه اول امسال رشد قیمت واحد‌های بالای ۱۰۰ مترمربع، کمتر از خانه‌های با مساحت دو رقمی بوده است. شیب افزایش ماهانه قیمت ریزمتراژ‌ها از تورم ماهانه در کل بازار بیشتر بوده است.

انتخاب اول خانه‌اولی‌ها از بازار مسکن دو منطقه پرفروش و پرتقاضای پایتخت در میان انواع گروه‌های متراژی آپارتمان، به‌عنوان واحد‌های مسکونی پیشرو در تورم ملکی شناسایی شد.

 

بررسی‌ها از سطح تورم ملکی گروه‌های متراژی مختلف در بازار معاملات مسکن مناطق ۴ و ۵ (مقصد اول خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی برای خرید مسکن) نشان می‌دهد آپارتمان‌های ۴۰ تا ۶۰ مترمربعی، به‌عنوان انتخاب اول خانه‌اولی‌ها، نسبت به سایر آپارتمان‌ها در این دو منطقه، بیشترین میزان رشد قیمت را از ابتدای سال ۹۷ تاکنون تجربه کرده‌اند. دو منطقه ۴ و ۵ شهر تهران پرتقاضاترین و پرمعامله‌ترین مناطق پایتخت به لحاظ حجم معاملات خرید مسکن هستند که حدود یک چهارم کل خرید وفروش واحد‌های مسکونی شهر تهران در این دو منطقه انجام می‌شود.

این گروه از آپارتمان‌ها واحد‌های «نقلی» یا «ریزمتراژ»‌ی هستند که طی ماه‌های اخیر به دلیل افزایش تقاضا برای خرید آن‌ها از سوی گروه‌های مختلف به خصوص خانه‌اولی‌ها، در دو منطقه ۴ و ۵ شهر تهران، به واحد‌های مسکونی نسبتا «نایاب» تبدیل شدند.

 

واحد‌های نقلی یا ریزمتراژ ۴۰ تا ۶۰ مترمربعی طی ماه‌های اخیر پرطرفدارترین آپارتمان‌ها به لحاظ مساحت در میان طیف‌های مختلفی از خریداران مسکن بوده‌اند؛ طوری که طی ماه‌های اخیر، بازار معاملات این واحد‌ها در منطقه ۴ و ۵ پایتخت، علاوه بر خانه‌اولی‌ها، به اولین مقصد خرید مسکن سایر گروه‌های مصرفی و همچنین بخش قابل توجهی از سرمایه‌گذاران ملکی تبدیل شد.

تحت تاثیر همین موضوع و به دلیل نایاب شدن فایل‌های مناسب برای خرید در بازار آپارتمان‌های ریزمتراژ ۴۰ تا ۶۰ مترمربعی در این دو منطقه، بخشی از متقاضیان به ناچار به بازار معاملات آپارتمان‌های کوچک متراژ رو به متوسط یعنی واحد‌های مسکونی ۶۰ تا ۸۰ مترمربعی، البته با عمر بنای بالاتر (واحد‌های مسن) روی آوردند.

از سوی دیگر، به دنبال نایاب شدن واحد‌های نقلی در دو منطقه پرمعامله وپرتقاضای ۴ و ۵ و همچنین به دلیل جهش قیمت در این دو منطقه، بخش دیگری از متقاضیان نیز به دلیل عدم کفایت قدرت خرید آپارتمان در این مناطق، به اجبار به مناطق مصرفی پایین‌تر شهر مهاجرت کردند.

 

واحد‌های مسکونی ۶۰ تا ۸۰ مترمربعی (آپارتمان‌های کوچک متراژ رو به متوسط)، نیز طی ماه‌های اخیر در دو منطقه ۴ و ۵ شهر تهران بعد از آپارتمان‌های ۴۰ تا ۶۰ مترمربعی، بیشترین سطح تورم ملکی را تجربه کردند؛ این واحد‌ها نیز تحت تاثیر جهش قیمت مسکن و همچنین کمبود عرضه در برابر تقاضای موجود، به واحد‌های به نسبت «کمیاب» به خصوص در این دو منطقه مصرفی تبدیل شده ودر نتیجه بعد از آپارتمان‌های نقلی بیشترین رشد قیمت را طی ۷ ماه گذشته تجربه کردند.

بررسی‌ها از تغییرات قیمت سه گروه آپارتمان‌های «نقلی یا ریزمتراژ»، «کوچک رو به متوسط» و «واحد‌های مسکونی بزرگ‌متراژ» نشان می‌دهد بعد از آپارتمان‌های با مساحت ۴۰ تا ۶۰ مترمربع به‌عنوان نماینده آپارتمان‌های نقلی یا ریزمتراژ، بیشترین سطح تورم ملکی در بازار مسکن مناطق ۴ و۵ شهر تهران مربوط به آپارتمان‌های ۶۰ تا ۸۰ مترمربعی به‌عنوان نماینده گروه متراژی آپارتمان‌های کوچک رو به متوسط بوده است؛ این در حالی است که تغییرات قیمتی واحد‌های مسکونی ۱۰۰ تا ۱۲۰ مترمربع طی هفت ماه اول سال ۹۷، به‌عنوان نماینده آپارتمان‌های بزرگ‌متراژ، در این مناطق، به مراتب کمتر از میزان رشد قیمت مسکن در دو گروه اول (آپارتمان‌های نقلی، کوچک و میان‌متراژ) بوده است.

از ابتدای سال جاری تاکنون، میانگین قیمت واحد‌های مسکونی ۴۰ تا ۶۰ مترمربعی در منطقه ۴ تهران ۵۹ درصد و در منطقه ۵ معادل ۶۶ درصد افزایش یافته است؛ این در حالی است که تغییرات قیمت واحد‌های مسکونی ۶۰ تا ۸۰ مترمربعی در منطقه ۴ معادل ۵۱ درصد و در منطقه ۵ برابر با ۶۰ درصد در همین بازه زمانی بوده است؛ واحد‌های مسکونی ۱۰۰ تا ۱۲۰ مترمربعی معامله شده در منطقه ۴ نیز طی ۷ ماه اول سال ۹۷ حدود ۴۵ درصد و در منطقه ۵ معادل ۵۴ درصد افزایش قیمت داشته‌اند؛ این در حالی است که میانگین قیمت آپارتمان در کل مناطق شهر تهران طی ۷ ماه گذشته، رشد ۵۴ درصدی داشته است.

 

در حال حاضر میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران ۸ میلیون و۶۰۰ هزار تومان است؛ این رقم در ابتدای سال جاری به‌طور میانگین ۵ میلیون و۶۰۰ هزار تومان بود که نشان دهنده رشد ۵۴ درصدی قیمت مسکن در کل مناطق شهر تهران ظرف ۷ ماه است.

این موضوع نشان می‌دهد از ابتدای سال تاکنون تغییرات قیمتی در بازار معاملات خرید وفروش واحد‌های بزرگ‌متراژ دو منطقه مصرفی تهران، که دمای معاملات و حجم تقاضای مسکن در آن‌ها به مراتب محدودتر از سایر آپارتمان‌ها (آپارتمان‌های نقلی، کوچک و میان‌متراژ)، بوده، کمتر بوده است. یکی از مهم‌ترین دلایل پیشرو بودن آپارتمان‌های ۴۰ تا ۶۰ مترمربعی در تورم ملکی دو منطقه ۴ و۵ شهر تهران طی ماه‌های اخیر، آغاز رونق معاملات خرید و فروش واحد‌های مسکونی از ناحیه این گروه از آپارتمان‌ها به دنبال افزایش تقاضا برای خرید این دسته از واحد‌های مسکونی طی ماه‌های اخیر است.

از اواخر سال گذشته همزمان با آغاز رونق در بازار معاملات خرید مسکن، نوبت دریافت وام بانکی تعداد بیشتری از خانه‌اولی‌های متقاضی خرید آپارتمان از بازار مسکن دو منطقه پرفروش شهر تهران (مناطق ۴ و ۵)، فرا رسید که این موضوع در کنار کمبود همیشگی فایل‌های فروش واحد‌های نقلی یا ریزمتراژ منجر به نایاب شدن فایل‌های مناسب خرید از بازار این گروه متراژی آپارتمان به خصوص در این دو منطقه شد.

 

شیفت برخی خانه‌اولی‌ها از بازار واحد‌های نقلی این دو منطقه پرتقاضا به بازار واحد‌های مسکونی کوچک رو به متوسط (آپارتمان‌های ۶۰ تا ۸۰ مترمربعی) اما با عمربنای بیشتر در این مناطق، عمدتا ناشی از همین علت است؛ این موضوع در وهله بعد منجر به ثبت رتبه دوم تورم ملکی برای آپارتمان‌های کوچک رو به متوسط در دو منطقه ۴ و ۵ شد.

بررسی روند تغییرات ماهانه قیمت مسکن در سه گروه متراژی آپارتمان‌های معامله‌شده در بازار مسکن دو منطقه ۴ و ۵ شهر تهران نشان می‌دهد نقطه جوش قیمتی واحد‌های مسکونی در دو گروه آپارتمان‌های «نقلی یا ریزمتراژ» و واحد‌های «کوچک رو به متوسط»، از ابتدای سال تاکنون مربوط به تیرماه ۹۷ بوده است؛ تابلوی قیمتی مسکن در گروه‌های مختلف متراژی در این دو منطقه طی ۷ ماه گذشته نشان می‌دهد تیرماه امسال میانگین قیمت مسکن در دو منطقه ۴ و ۵ شهر تهران در این دو گروه متراژی، نسبت به ماه قبل-خرداد۹۷-معادل ۲۰ درصد افزایش یافت؛ این در حالی است که در سایر ماه‌های واقع در بازه زمانی ۷ ماه اول سال ۹۷، تغییرات ماهانه قیمت مسکن در این دو منطقه و در میان این دو گروه متراژی-۴۰ تا ۶۰ مترمربع و ۶۰ تا ۸۰ مترمربع- همواره کمتر از ۱۰ درصد بوده است. همچنین در تیرماه میانگین قیمت مسکن در کل مناطق شهر تهران نسبت به خرداد، معادل ۷ درصد افزایش یافت که به مراتب کمتر از تورم مسکن در همین ماه در این دو گروه متراژی در دو منطقه ۴ و ۵ است.

این در حالی است که دمای قیمتی آپارتمان‌های ریزمتراژ یا نقلی در این بازه زمانی به مراتب بیش از تغییرات قیمتی واحد‌های مسکونی کوچک و میان‌متراژ بوده است. دمای قیمتی واحد‌های مسکونی نقلی یا ریزمتراژ در مهرماه امسال نیز نسبت به سایر گروه‌های متراژی آپارتمان‌های معامله شده در مناطق ۴ و ۵ و همچنین در مقایسه با تغییرات قیمت مسکن در کل مناطق شهر تهران به میزان قابل توجهی بالاتر بوده است.

 

در شرایطی که میانگین قیمت مسکن شهر تهران در مهرماه امسال در مقایسه با شهریور ۹۷ (تغییرات ماهانه قیمت مسکن شهر تهران)، معادل ۶ درصد افزایش یافته است، تورم ملکی مهرماه در بازار معاملات آپارتمان‌های «نقلی یا ریزمتراژ» منطقه ۵ معادل ۹ درصد و در بازار معاملات این واحد‌ها در منطقه ۴ برابر با ۱۲ درصد به ثبت رسیده است.

مهرماه امسال میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان ۴۰ تا ۶۰ مترمربعی در منطقه ۵ شهر تهران به ۱۱ میلیون و ۴۵۰ هزار تومان رسید؛ این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در این منطقه در مهرماه برابر با ۱۱ میلیون و۸۰ هزار تومان بوده است؛ این موضوع نشان می‌دهد متوسط قیمت آپارتمان‌های ریزمتراژ یا نقلی (۴۰ تا ۶۰ مترمربعی) در این منطقه در مهرماه معادل ۴ درصد گران‌تر از میانگین قیمت مسکن در همین منطقه و در همین ماه بوده است.

 

این موضوع ناشی از پیشتازی واحد‌های نقلی در تورم ملکی این منطقه است. بررسی‌ها نشان می‌دهد، رشد ماهانه قیمت مسکن در دو منطقه ۴ و ۵ شهر تهران در میان دو گروه متراژی آپارتمان‌های نقلی یا ریزمتراژ و همچنین واحد‌های مسکونی کوچک یا متوسط متراژ، طی ماه‌های اخیر همواره ۱ تا ۲ واحد درصد بیشتر از تورم ماهانه در کل بازار مسکن شهر تهران بوده است؛ در حال حاضر دو گروه متراژی آپارتمان‌های مسکونی شامل واحد‌های مسکونی ۴۰ تا ۶۰ مترمربعی و همچنین واحد‌های مسکونی ۶۰ تا ۸۰ مترمربعی در مجموع نصف به‌علاوه یک- معادل ۵۱ درصد- از کل معاملات خرید مسکن شهر تهران را به خود اختصاص می‌دهند.

کارشناسان اقتصاد مسکن پیش‌بینی می‌کنند انتظار می‌رود در ماه‌های آینده که شیب رشد قیمت مسکن به تدریج کم می‌شود، دامنه رشد قیمت آپارتمان‌های نقلی، کوچک و میان‌متراژ نیز به میزان قابل‌توجهی کاهش یابد.