افزایش قیمت مسکن چه تغییری در میزان درآمد بنگاه‌های املاک داشته است؟

رویداد۲۴ ندا جعفری: پیشنهاد افزایش یک درصدی کمیسیون مشاوران املاک چندی پیش از سوی مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران مطرح شد؛ بنگاه‌داران پیشنهاد داده‌اند کمیسیون مشاوران املاک در کل معاملات یک درصد باشد و در غیر این صورت نیم درصد کمیسیون دریافت ­شود.

در این طرح پیشنهادی گفته شده برای معاملات تا ۵۰۰ میلیون تومان نیم درصد، از ۵۰۰ میلیون تا­ ۷۰۰ میلیون تومان ۷۵ صدم درصد و از ۷۰۰ میلیون تومان به بالا­ ۲۵ صدم درصد و برای معاملات یک میلیارد تومان به بالا نیز یک صدم درصد کمیسیون به مشاوران املاک پرداخت شود.

استدلال بنگاه داران برای افزایش حق کمیسیون معاملات، رکود بازار مسکن بوده است. آنها گفته‌اند از سال گذشته تا کنون میزان معاملات بازار مسکن آنقدر کم شده که سودی به آنها نمی‌رسد. این در حالی است که افزایش قیمت مسکن تقریبا به ضرر بنگاه داران تمام نشده است. محمدرضا رضایی کوچی رئیس کمیسیون عمران مجلس گفته «زمانی که حق کمیسیون بنگاه‌ها بر اساس درصدی از قیمت معامله تعیین شود افزایش قیمت به نفع بنگاه داران خواهد بود.» رویداد۲۴در این گزارش بررسی کرده که کمترین میزان سود بنگاه‌های املاک در رکود چقدر بوده است.

میانگین درآمد بنگاه‌ها تا پیش از سال ۹۷ چقدر بود؟

محاسبه خرید و فروش مشاورین املاک یکسان است و اینگونه محاسبه می‌شود که اگر ارزش ملک تا سقف ۵۰۰ میلیون تومان باشد: بنگاه معادل ۰.۵ درصد ارزش ملک خرید و فروش شده را به عنوان حق کمیسیون دریافت می‌کند. (نیم درصد از فروشنده و نیم درصد از خریدار)

اگر ارزش ملک بیش از ۵۰۰ میلیون تومان باشد، بنگاه برای ۵۰۰ میلیون از طرفین معامله ۰.۵ درصد اخذ می‌کند و برای مازاد آن نیز ۰/۲۵ درصد به عنوان حق کمیسیون از فروشنده و خریدار می‌گیرد.

به حق کمیسیون محاسبه شده، مالیات بر ارزش افزوده نیز تعلق می‌گیرد که وظیفه پرداخت آن نیز بر دوش خریدار و فروشنده است. (مالیات بر ارزش افزوده سال ۹۶ برابر با ۹ درصد است)

فرض کنید ملکی به مبلغ ۳۰۰ میلیون تومان فروخته می‏‌شود. چون این مبلغ کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان است حق کمیسیون مشاور املاک شامل ۰/۵ درصد ارزش ملک و ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده است. با احتساب این ارقام، حقی که یک بنگاه دریافت می‌کند عبارت است از:

ارزش ملک فروخته شده (۳۰۰ میلیون تومان) ضربدر ۰/۵ = ۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان

۹ درصد میزان حق کمیسیون به عنوان مالیات بر ارزش افزوده = ۱۳۵ هزار تومان

به این ترتیب با محاسبه بنگاه املاک سهم پرداختی هر یک از طرفین قرارداد برای خرید و فروش یک ملک ۳۰۰ میلیونی ۱ میلیون و ۶۳۵ هزار تومان خواهد شد.

فرض کنید ملکی دیگر به مبلغ ۶۰۰ میلیون تومان فروخته می‏‌شود. چون ارزش ملک بیشتر از ۵۰۰ میلیون تومان است، مشاور املاک باید برای ۵۰۰ میلیون ۰/۵ درصد و برای ۱۰۰ میلیون مازاد ۰/۲۵ درصد از فروشنده و خریدار اخذ کند که به این مبلغ ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده نیز اضافه می‎شود که مجموع آن، رقمی معادل ۲ میلیون و ۹۹۷ هزار و ۵۰۰  تومان می‌شود.

تا پیش از سال ۹۷ که معاملات مسکن بیشتر از امسال بود، یک بنگاه مسکن باسابقه در صورت انجام دست کم ۱۰ معامله خرید و فروش با رقم میانگین ۴۰۰ میلیون تومان، چیزی در حدود ۴۰ میلیون درآمد ماهانه تنها از خرید و فروش ملک داشته است. این رقم بر اساس عرف بنگاه که با آئین نامه اتحادیه کاملا متفاوت است به حدود ۸۰ میلیون تومان می‌رسد. البته باید به این رقم میزان کمیسیون معاملات اجاره و رهن اضافه را هم اضافه کرد که تقریبا هر بنگاه به ازای دست کم ۱۰ معامله تقریبا ۱۰ تا ۲۰ میلیون در آمد دارد. بنابراین تا پیش از جهش قیمت‌ها در سال ۹۷ یک بنگاه باسابقه در تهران حداقل ۱۰۰ میلیون تومان درآمد داشته است.

درآمد بنگاه‌ها با افزایش قیمت مسکن چقدر تغییر کرده است؟

بر اساس آمار بانک مرکزی در سال ۹۸ تورم در بخش مسکن بیش از ۱۰۰ درصد شد و قیمت مسکن در برخی نقاط بیش از دو برابر افزایش پیدا کرد و میزان خرید و فروش ملک نیز افت کرد و مشاوران املاک از این موضوع ابراز نگرانی کردند. اما با توجه به افزایش قیمت مسکن اگر معاملات مسکن از نصف کمتر هم شده باشد، درآمد مشاورین املاک نباید کمتر از قبل شده باشد.

بهنام یکی از مشاوران املاک در شمال تهران است او به خبرنگار رویداد۲۴ می‌گوید: معاملات مسکن در بخش (خرید و فروش) تا یک سوم افت کرده است. او می‌گوید: املاک ما جزء بنگاه‌های املاک سرشناس شمال تهران است اما تعداد معاملات خرید و فروش ما به سه تا چهار معامله در ماه رسیده است؛ این در حالی است که پیش از این تعداد معاملات ما در سی روز، دو رقمی بود.

به گزارش رویداد۲۴ اگر میزان درآمد بنگاه‌های املاک پس از سال ۹۷ را محاسبه کنیم، باید میزان افزایش قیمت مسکن را در محاسبات درآمد بنگاه‌ها در نظر گرفت. بر اساس مرکز آمار ایران قیمت ملک از سال ۹۷ به بعد حدود ۱۱۰ درصد رشد داشته است. با این حساب میزان درآمد بنگاه‌های املاک با احتساب ماهانه ۳ تا ۵ معامله خرید و فروش و ۱۰ رهن و اجاره تغییر چندانی نداشته است.

فرض کنید ملکی که قیمت آن ۶۰۰ میلیون تومان بوده و در سال ۹۸ به قیمت یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان معامله شده است. چون ارزش ملک بیشتر از ۵۰۰ میلیون تومان است، مشاور املاک یک درصد از فروشنده و یک درصد از خریدار به صورت جداگانه اخذ می‌کند که مجموع آن معادل ۱۲ میلیون خواهد شد که از طرفین اخذ می‌شود.

این در حالی است که هیچ بنگاهی در تهران بر اساس آئین نامه اتحادیه معامله نمی‌کند زیرا سود آنها بسیار کم می‌شود. بنگاه داران برای خرید و فروش از همان عرف معمول استفاده می‌کنند که بر اساس آن یک درصد از هر کدام از طرفین می‌گیرند و معمولا فروشنده یک درصد خود را پرداخت می‌کند اما خریدار رقم کمتری پرداخت می‌کند که البته تفاوت زیادی با رقم پرداختی فروشنده ندارد.

در معاملات اجاره نیز يك چهارم اجاره ماهانه از هر طرف معامله و در معاملات رهن، كارمزد دريافتي بر مبناي يك چهارم ميزان اجاره بهاي ماهانه از هر طرف معامله دريافت مي‌شود. به عنوان مثال اگر اجاره آپارتمانی ۳ میلیون تومان در ماه با ودیعه ۱۰ میلیون تومان باشد (با احتساب هر یک میلیون ۳۰ هزار تومان) می‌شود ۶ میلیون تومان تقسیم بر ۴ به اضافه ارزش افزوده ۹ درصدی می‌شود حدود ۱ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان حق کمیسیون اجاره یک آپارتمان که از طرفین می‌گیرند.

به گزارش رویداد۲۴ اگر میزان سود بنگاه‌های املاک برای سال ۹۷ به بعد را بر همین اساس محاسبه کنیم، میانگین سود هر بنگاه در تهران با احتساب چهار معامله خرید و فروش (با میانگین قیمت ۱ میلیارد و ۲۰۰) و ۱۰ معامله اجاره، چیزی در حدود ۹۶ میلیون در ماه برای معاملات خرید و فروش و حدود ۲۰ تا ۳۰ میلیون برای معاملات اجاره درآمد خواهد شد که مجموع آن بیش از ۱۰۰ میلیون تومان می شود. به این رقم می‌توان معاملات دیگر بنگاه املاک را نیز اضافه کرد. معمولا بنگاه داران خود اقدام به خرید برخی املاک می‌کنند و پس از مدت کوتاهی با رقمی بیشتر آن را می‌فروشند که عمده درآمد صاحبان املاک بر اساس همین معاملات است.

مشاورین املاک فایل‌های مسکن را مخفی می‌کنند

مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار مسکن به رویداد۲۴ می‌گوید: رابطه بین خریدار و فروشنده املاک در ایران نادرست است و نوع ارتباطی که تعریف شده از ابتدا غلط بوده است. بسیاری از بنگاه‌ها زمانی که اطلاعات ملکی فردی را دارند سعی دارند این اطلاعات به دست بنگاه دیگر نیفتد و حتی در بنگاه خودشان نیز سایر کارکنان مطلع نشوند تا این معامله در بنگاه خودشان صورت گیرد و متاسفانه ساز و کار درستی برای این موضوع طراحی نشده است.

او با تاکید بر اینکه این نوع ارتباط کارشناسان املاک با مردم نادرست است می‌گوید: در سایر کشور‌ها تکنولوژی حرف اول را می‌زند و این نوع ارتباطات تغییر کرده، زیرا کلیه اطلاعات ملکی برای خریداران و فروشندگان به صورت دسته بندی شده در سامانه املاک مرتب شده وجود دارد و در اختیار مشتریان قرار  می گیرد، این در حالی است که در ایران مردم باید مراجعات متعددی به بنگاه‌های محتلف داشته باشند تا بتوانند ملک مطلوب خود را پیدا کنند.