بهشتگیت؛ فساد ۱۵۰۰ میلیاردی و مسکن توکنی زاکانی
رویداد۲۴ - «مسکن بهشت» که احتمالاً در آینده نهچندان دور با عنوان «بهشتگیت» به یکی از بحثهای داغ رسانهای تبدیل خواهد شد، یکی از آخرین پروندههای مشکوکی است که علیرضا زاکانی شهردار تهران با وعده خانهدار کردن کارکنان این سازمان کلید زده است. طرحی که از چندی پیش اخبار آن با آب و تاب فراوان ازسوی برخی مسئولان ارشد شهرداری تهران اعلام شده و بنابر آنچه همین مسئولان شهرداری اعلام کردهاند، قرار است در نخستین گام در پروژهای با عنوان «نرگس» در زمینی به مساحت بیش از ۳۸ هزار متر مربع در بلوار الغدیر تهران کلید بخورد. آنچه، اما این پروژه عجیب و مبهم را با نمونههای دیگر متمایز میکند، فروش پروژه بهصورت توکنایز است. بنابر آنچه شهرداری تهران بهصورت رسمی اعلام کرده، در این پروژه قرار است ۷۵۰ هزار توکن به قیمت هر واحد ۲ میلیون تومان عرضه شود و هر فرد میتواند حداقل ۲۰ و حداکثر ۲۰۰ توکن خریداری کند. این درحالی است که شهرداری تهران بدون رعایت الزامات قانونی و بدون اخذ مجوز عرضه عمومی، اقدام به اجرای پروژهای به ارزش تقریبی ۱۵۰۰ میلیارد تومان کرده است.
ورود شورای شهر به پروژه عجیب زاکانی
اما در حالی که از اوایل آبانماه اخباری در این رابطه در فضای رسانهای منتشر شد، ابتدای هفته جاری علیاصغر قائمی، عضو شورای اسلامی شهر تهران با کلید زدن یک طرح سوال از شهردار پایتخت، این موضوع را به صحن شورای شهر کشاند. طرح سوالی که نهتنها برخی ابهامات اساسی این طرح عجیب را آشکار کرد، بلکه در عین حال نشان داد که شورای شهر تهران بهعنوان نهاد ناظر بر عملکرد شهرداری اساساً در جریان این پروژه نبوده است. حال آنکه اجرای چنین پروژهای در شهرداری تهران باید ابتدا به تایید و تصویب شورای شهر برسد. به هر تفسیر، اما علیاصغر قائمی که علاوهبر عضویت در شورای شهر تهران، بهعنوان یکی از مدیران دولت الکترونیک کشور که با مسائل کارشناسی بحث توکنفروشی و بلاکچین آشنایی دارد، مشاور فناوری اطلاعات رئیس مجلس نیز هست، در طرح سوال خود، تاکید کرده که «با توجه به اطلاعات منتشر شده از سوی مجریان، طرح مزبور فاقد بخش قابل توجهی از الزامات قانونی، فنی، مالی و شفافیتهای ضروری در حوزۀ توکنسازی داراییهای واقعی (RWA) است.» این عضو شورای شهر تهران که چندی پیش با حکم رئیسجمهور بهعنوان یکی از اعضای شورایعالی فناوری اطلاعات کشور نیز منصوب شده، همچنین از شهرداری خواسته با هدف رفع ابهامات پرشمار این طرح، به مجموعهای از سوالات در سه دسته «سوالات حقوقی»، «سوالات فنی و مرتبط با حوزه توکنسازی داراییها» و «سوالات مالی و الزامات و مسئولیتهای مدیریتی» پاسخ دهد. این درحالی است که در بخش نخست که به ابهامات حقوقی این پروژه میپردازد، قائمی از شهرداری تهران خواسته از جمله توضیح دهد «ماهیت حقوقی و قانونی توکنها چیست؟» و «آیا این توکنها، اوراق بهادار محسوب میشوند یا صرفاً حق انتفاع / مشارکت / مالکیت عین است و براساس کدام استناد قانونی صادر شدهاند؟»
بیشتر بخوانید: جنجال مسکن کارکنان شهرداری تهران| توکنفروشی یا وعده انتخاباتی؟
او همچنین با تاکید بر لزوم شفافسازی درخصوص «چگونگی تعریف مالکیت زمین این پروژه»، خواستار توضیحاتی درباره «سند مالکیت»، «وضعیت حقوقی و هرگونه محدودیت ثبتی در خصوص این زمین» شده و در عین حال پرسیده که «تعهد خسارات احتمالی از این باب بر عهده چه شخصی است؟» قائمی در ادامه با طرح پرسشهایی در این رابطه که «حسابرسی مستقل از پروژه، ارزشگذاری زمین و مبنای محاسبه ارزش هر توکن (۲ میلیون تومان) توسط کدام نهاد انجام شده و دسترسی به گزارش مربوطه از چه طریقی است؟»، از شهرداری تهران خواسته که توضیح دهد «در صورت لغو یا عدم تکمیل پروژه، تکلیف سرمایه پرداختشده کارکنان چیست؟»
این عضو شورای شهر تهران همچنین با اشاره به ابهامات فراوانی که در ارتباط با مباحث مرتبط با حوزه توکنسازی داراییها در این پروژه مطرح است، از شهرداری تهران خواسته تا توضیح دهد که «توکن بر بستر کدام شبکۀ بلاکچین منتشر شده»، «آدرس قرارداد هوشمند مربوط به این فرایند چیست؟» و «چه نهادی آن را تأیید کرده است؟» او همچنین میپرسد: «چرا هیچ «سپیدنامه»، «ممیزی قرارداد هوشمند»، «الگوی اقتصادی توکن»، یا «سازوکار کنترل و انتقال توکن» منتشر نشده است؟» و در ادامه خواستار توضیح این مهم شده که «آیا کیف پول دیجیتال اختصاصی برای این طرح تعریف شده یا خیر؟» قائمی همچنین در یکی از سوالاتی مهمی که در این طرح سوال مطرح کرده، تاکید کرده «با توجه به اینکه ادعای طرح، (RWA) بودن توکن است، مطابق استانداردهای رایج این حوزه، باید اسناد دارایی واقعی به صورت رمزنگاریشده و قابل راستیآزمایی روی زنجیره منتشر شود. آیا چنین اقدامی انجام شده است و اگر خیر، از چه استانداردی استفاده شده؟» قائمی همچنین در بخش سوم و پایانی سوالات خود با تمرکز بر «سؤالات مالی و الزامات و مسئولیتهای مدیریتی» به نکتهای مهم اشاره کرده و میپرسد: «مبنای تعیین ارزش هر توکن (۲۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال) چیست؟» و ادامه میدهد: «آیا بر اساس ارزش کارشناسی رسمی دادگستری است یا محاسبات داخلی؟!»
ابهامات اساسی پروژه مسکن بهشت!
مجموعه این پرسشهای نماینده شورای شهر تهران در عین حال یک نکته را آشکار میکند و آن، اینکه شهرداری تهران بیش از هر چیز بر احتمال بیاطلاعی کارکنان خود از این تعابیر و مفاهیم بهنسبت تازه در حوزه اقتصاد و اقتصاد دیجیتال و البته اوضاع فلاکتبار معیشت عموم مردم و متعاقباً کارکنان شهرداری حساب کرده تا بدین ترتیب، آنان را به سرمایهگذاری چشم بسته روی این پروژه مبهم ترغیب کند. چه آنکه این پروژه مسکن توکنی که شهرداری تهران، کارکنانش را به خرید آن برای صاحب خانه شدن ترغیب کرده، فاقد هرگونه پشتوانه واقعی است و آشکارا خلاف قوانین داخلی است.
اما شاید یکی از مهمترین ابهامهایی که در این رابطه مطرح است، نفس اشاره به فروش توکن به کارکنان شهرداری ازسوی شهردار تهران است. حال آنکه آنچه تحت عنوان «توکن» به فروش رساندهاند، بجز نامی که خود شهرداری بر آن گذاشته، هیچیک از ویژگیهای یک توکن را ندارد و درواقع تنها اسم و عنوان توکن را یدک میکشد. به بیان دیگر وقتی که شخصی توکن یا همان دارایی واقعی (RWA) را منتشر میکند، باید نکات و استانداردهایی را رعایت کند و به هیچ عنوان اینطور نیست که از عنوان توکن استفاده کند، اما آنچه در عمل به فروش میرساند، هیچیک از ویژگیهای یک توکن یا همان «دارایی واقعی» را که از آن بهاصطلاح با عنوان RWA نام برده میشود، نداشته باشد. بر این اساس در حالی که نخستین ویژگی مهم برای اینکه یک توکن واجد اعتبار باشد، این است که «سفیدنامه» مشخصی داشته باشد، این بهاصطلاح توکنی که شهرداری تهران به فروش رسانده، فاقد «سفیدنامه» است.
بیشتر بخوانید: شو تبلیغاتی شهرداری در آستانه انتخابات شوراها؛ سرویس بهداشتی بزرگترین موفقیت مدیریتی جریان زاکانی!
نکته مهم دیگر این کار رسانهای و تبلیغاتی گستردهای است که ازسوی مسئولان شهرداری در ارتباط با اینکه نهاد مسئول فروش این توکنها یک «تعاونی» نیست، انجام دادهاند؛ به بیان دیگر به نظر میرسد شهرداری تهران بهدلیل سوابق ناخوشایند «تعاونیها» در سالهای گذشته و بدنامی این نهاد در افواه و نزد افکار عمومی، سعی کرده به هر شیوه ممکن از اشاره به عنوان «تعاونی» خودداری کند. درواقع شهرداری تهران با آگاهی از این فضای منفی در ارتباط با «تعاونیها»، بجای «تعاونی» از عنوان «توکن» استفاده کرده است. حال آنکه همان تعاونیها هم بنابر قوانین داخلی کشور، یکی از ارکان شراکت و سرمایهگذاری هستند و قوانینی در این رابطه وجود دارد، اما آنچه شهرداری تهران تحت عنوان «توکن» به کارکنان این سازمان فروخته، حتی از همان حداقل پشتوانه قانونی «تعاونیها» نیز برخوردار نیست.
نکته مهم دیگر این است که نهادی تحت عنوان «قرارگاه مسکن شهرداری تهران» بهعنوان متولی اجرای پروژه مسکن بهشت اعلام شده، فاقد هرگونه چارچوب حقوقی روشن و مشخص است و به نظر میرسد که به همین دلیل هم آن را تحت عنوان «قرارگاه» معرفی کردهاند. این درحالی اس که وقتی یک نهاد دولتی برای رسیدگی به وضعیت مسکن کارکنان خود اقدام میکند، برای کاهش هزینه خانهدار شدن این افراد، یکسری تسهیلات ویژه ارائه میدهد و در این راستا، یا زمین مورد نیاز را بهطور رایگان یا با قیمت اندک تامین میکند یا وامی با سود پایین به کارکنان ارائه میکند یا دستکم با استفاده از اختیاراتی که دارد، هزینه صدور پروانه ساخت را از کارکنان خود دریافت نمیکند. حال آنکه در این پروژه هیچ تسهیلات ویژهای در کار نیست، جز ادعای عجیب مسئولان ارشد شهرداری تهران مبنیبر کمک به خانهدار شدن کارکنان شهرداری! این درحالی است که به هر حال شهرداری در ازای آنچه تحت عنوان «توکن» به کارکنان خود میفروشد، از آنان مبالغی را دریافت میکند که اساساً فاقد پشتوانه حقوقی و قانونی است.
فارغ از تمامی این مسائل، یکی از جوانب بسیار مهم این پرونده که ازقضا کمتر هم مورد توجه قرار گرفته، بدهی هنگفتی است که شهرداری تهران در ماههای پایانی فعالیت علیرضا زاکانی به بهانه همین پروژه «مسکن بهشت» به این سازمان تحمیل میکند. آن هم در حالی که هم در گذشته شاهد چنین اتفاقهایی در شهرداری و برخی از دیگر نهادها بودیم و هم در حال حاضر، بهعنوان مثال در بحث بودجه سالانه شهرداری در سال پایانی، شاهد این اتفاق به نحوی دیگر هستیم. به بیان دیگر در این پروژه خاص که تحت عنوان «مسکن بهشت» و «مسکن توکنی» با تبلیغات فراوان به راه افتاده، ما با پروژهای مواجهیم که نه تکلیف سند زمین آن روشن است و نه مشخص است شرکت «گنجیه آتیه شهر پویا» که طرف قرارداد نهادی مندرآوردی موسوم به «قرارگاه مسکن شهرداری» است، چگونه قرار است کار خود را انجام دهد. درنهایت نیز احتمالاً شاهد این خواهیم بود که صرفاً مبالغی از کارکنان شهرداری اخذ میشود و تا این روند دریافت مبالغ از کارکنان انجام شود، دوره شهردار کنونی به پایان میرسد و پیش از آنکه نیاز به پاسخگویی باشد، دوره شهردار جدید آغاز شده و درنهایت این نهاد شهرداری تهران و البته شهردار جدید خواهند بود که باید پاسخگوی بدهی هنگفتی باشد که شهردار کنونی بر این سازمان تحمیل کرده است. بماند که باتوجه به اینکه نهاد موسوم به «قرارگاه مسکن شهرداری» اساساً واجد هیچگونه پشتوانه حقوقی و قانونی نیست، هیچ بعید نیست که شهردار بعدی اساساً زیر بار پرداخت بدهیهایی که شهردار کنونی بر نهاد شهرداری تهران تحمیل کرده، نرود و در آن صورت هم این کارکنان شهرداری هستند که متضرر خواهند شد.
اما چنانکه اشاره شد یکی از ابهامات اساسی در این پروژه استفاده از عنوان «توکن» برای جلب نظر خریداران است. آن هم در حالی که روشن نیست مبنای ارزشگذاری آنچه تحت عنوان «توکن» عرضه شده، چه بوده است! در واقع در این پروژه نه مشخص است که این بهاصطلاح «توکنها» کجا لیست شدهاند، نه روشن است که توسط چند نفر و چه کسانی خریداری شدهاند و نه حتی پیداست که توسط چه نهادی مورد حسابرسی قرار گرفتهاند. همچنین با توجه به اینکه اعلام شده مالک زمینها شهرداری منطقه ۱۸ است، روشن نیست شرکت «گنجیه آتیه شهر پویا» تحت چه قراردادی با منطقه ۱۸ شهرداری، وارد این پروژه شده است.
قوانین چه میگویند؟!
اما در حالی که ابهامات حقوقی و قانونی فراوانی در ارتباط با این پروژه عجیب شهرداری مطرح شده، پرسش مهمی که در این رابطه مطرح میشود، این است که اگر برفرض قرار بر رعایت تشریفات قانونی در این پروژه بود، باید چه اتفاقی میافتاد. پرسشی که پاسخ دادن به آن، بهتر روشن خواهد کرد که این پروژه شهرداری تا چه میزان مبهم و غیرقانونی پیش رفته است.
بیشتر بخوانید: چرا زاکانی از نقش نامزد انتخاباتی بیرون نمیآید؟ | آقای شهردار با کدام کارنامه وعده ارزانسازی میدهید؟!
بنابر قوانین داخلی، اگر بنابر اجرای چنین پروژههایی باشد، نیاز است آن را در قالب یک «صندوق سرمایهگذاری زمین و ساختمان» اجرا کرد. صندوقی که برای ایجاد آن، باید طبق اساسنامه شفاف و قانونی، تشریفات قانونی آن ازجمله تعیین هیات امنا طی شود و در ادامه دارایی که از طریق این صندوق سرمایهگذاری جمعآوری میشود، باید توسط کارشناس رسمی دادگستری آن را طی یک روند قانونی و شفاف مورد بررسی و تایید قرار دهد. سپس باید دارایی یا به بیان دقیقتر واحدهای سرمایهگذاری این صندوق در تابلوی دوم فرابورس عرضه شود تا افراد نسبتبه خریداری آن اقدام کنند. البته این درصورتی است که قرار باشد یک چنین پروژهای آنطور که مسئولان ارشد شهرداری تهران تاکید دارند، در ساختاری غیر از تعاونیها دنبال شود. همچنین اگر بنابر این باشد که این پروژه سرمایهگذاری مشخصاً از طریق فروش توکن انجام شود، وضعیت متفاوت خواهد بود. به بیان دیگر اگرچه ما در قوانین داخلی هنوز قانون روشن و مشخصی در ارتباط با بحث توکن فروشی نداریم، اما در قانون بورس و اوراق بهادار جمهوری اسلامی تاکید شده که متولی تمامی مدلهای سرمایهگذاری سازمان بورس خواهد بود و بنابراین این مدلهای جدید سرمایهگذاری نیز باید زیرنظر سازمان بورس انجام شود.
همچنین بنابر قوانین بینالمللی اگر کسی بخواهد یک توکن RWA را بر مبنای داراییهای واقعی لیست کند، باید یک حسابرس رسمی در حوزه بلاکچین و یک حسابدار رسمی توکنها را ارزشگذاری کند که این ارزشگذاری نیز منوط به این خواهد بود که در «سفیدنامه» چه روندی موردتاکید قرار گرفته شده است. درواقع بحث بر سر این است که آیا این توکن بهنسبت ارزش زمین قیمتگذاری شود یا بنابر ارزش دارایی ایجاد شده روی آن زمین قیمتگذاری شود؛ درواقع هر دو حالت ممکن است، اما لازم است که این مسئله بهطور شفاف اعلام شود، همچنین شرکت حقوقی که این روند را دنبال میکند، باید معتبر و قانونی باشد و آن دارایی هم که درخواست توکن شدن آن ارائه شده، باید با ترازنامه همخوانی داشته باشد.
از «مسکن بهشت» تا «بهشتگیت»
پرسشی که پس از بررسی تمامی این جزئیات کماکان بیپاسخ مانده، این است که شهرداری تهران اساساً با چه هدف و انگیزهای دست به این کار زده است؟! به بیان دیگر وقتی این پروژه در قالب تعاونی تعریف نشده و برای اجرای آن هم هیچ «صندوق سرمایهگذاری زمین و ساختمان» تاسیس شده و حتی برخلاف آنچه ادعا میشود، توکنی لیست نشده، شهرداری تهران با چه هدفی اقدام به اخذ پول از کارکنان خود کرده است؟! این درحالی است که با بررسی دقیقتر آنچه در این پروسه رقم خورده، میبینیم شهرداری تهران صرفاً در یک نامهنگاری داخلی به کارکنان خود، اقدام به طرح ادعاهای واهی کرده و از آنان مبالغی را دریافت کرده است. روندی که ازقضا بسیار شبیه به پروژههایی است که در گذر ایام روشن شده چیزی نبودهاند، مگر کلاهبرداری و با این حساب نباید تعجب کنیم اگر آنچه هماکنون تحت عنوان «مسکن بهشت» در فضای رسانهای سروصدا کرده، در آیندهای احتمالاً نهچندان دور به «بهشت گیت» تبدیل شود. بماند که فاجعهای که هماکنون در شهرداری تهران در حال رقم خوردن است، حتی از این هم عمیقتر است؛ چه آنکه نهتنها اعضای شورای شهر بهعنوان نهاد ناظر بر عملکرد شهرداری تهران از جزئیات آن بیخبرند، بلکه حتی آن دسته از کارکنان شهرداری تهران که با پرداخت مبالغی اقدام به خریداری این بهاصطلاح توکنها کردهاند نیز نه اطلاع دقیقی از ماهیت این پروژه دارند و نه طبیعتاً قادرند مبالغی را که پرداخت کردهاند، مطالبه کرده و بازپسبگیرند!
