پوست موز تازه زیر پای دولت؛ سقفگذاری دستوری اجاره چند بار دیگر باید شکست بخورد؟
رویداد۲۴| بحران اجارهبها به یکی از جدیترین دغدغههای معیشتی خانوارهای ایرانی تبدیل شده است؛ بحرانی که هر سال با آغاز فصل جابهجایی، ابعاد تازهای پیدا میکند و میلیونها مستأجر را در برابر افزایش هزینههای مسکن قرار میدهد. در چنین شرایطی، هرگونه اظهارنظر یا وعده مسئولان درباره کنترل بازار اجاره با حساسیت زیادی از سوی افکار عمومی دنبال میشود.
در همین راستا، سخنگوی قوه قضائیه از تلاش این نهاد برای جلوگیری از فشار بر مستأجران خبر داد و گفت اولویت آن است که مالکان از افزایش اجارهبها فراتر از توان پرداخت مستأجران خودداری کنند. او همچنین به مشوقهای مالیاتی برای موجرانی که قراردادهای بلندمدت منعقد میکنند اشاره کرد و در عین حال از احتمال تعیین سقف مشخص برای افزایش اجارهبها از سوی دولت سخن گفت؛ موضوعی که طی سالهای گذشته نیز بارها در دستور کار دولتها قرار گرفته است.
اظهارات امروز سخنگوی قوه قضائیه درباره ضرورت جلوگیری از افزایش اجارهبها فراتر از توان مستأجران و احتمال تعیین سقف برای رشد اجاره، در نگاه نخست دفاعی از میلیونها خانواری به نظر میرسد که بخش بزرگی از درآمد خود را صرف تأمین سرپناه میکنند. با این حال تجربه سالهای اخیر نشان میدهد فاصله قابل توجهی میان نیت سیاستگذار و نتیجه عملی این سیاستها وجود دارد.
در شرایطی که اجارهنشینی برای بخش بزرگی از طبقه متوسط و دهکهای پایین جامعه به یک بحران معیشتی تبدیل شده، تقریباً همه دولتها به نوعی به سراغ ابزار تعیین سقف اجاره رفتهاند. از محدودیتهای ۲۵ درصدی و ۲۰ درصدی در سالهای گذشته گرفته تا قوانین جدید ساماندهی بازار زمین و مسکن، هدف مشترک همه این سیاستها کنترل رشد اجارهبها بوده است. اما واقعیت بازار نشان میدهد اجارهها همچنان با سرعتی بالاتر از رشد درآمد خانوارها افزایش یافتهاند.
سیاستی که بارها تکرار شد
از سالهای ابتدایی دهه ۱۴۰۰، دولتها با استناد به شرایط اضطراری بازار مسکن تلاش کردند افزایش اجارهبها را محدود کنند. در ظاهر نیز ابزارهای نظارتی، جریمه و حتی مداخله قضایی برای اجرای این سیاستها در نظر گرفته شد. اما نتیجه چه بود؟
بازار اجاره نه تنها آرام نشد، بلکه بسیاری از مالکان برای دور زدن محدودیتها به روشهای دیگری روی آوردند؛ از افزایش مبلغ ودیعه گرفته تا انعقاد قراردادهای خارج از سامانههای رسمی و حتی خودداری از تمدید قرارداد با مستأجران قبلی. در نتیجه بخشی از فشار به جای آنکه حذف شود، صرفاً شکل خود را تغییر داد.
اقتصاددانان سالهاست هشدار میدهند که قیمتگذاری دستوری در بازاری که با کمبود عرضه مواجه است، معمولاً به نتیجه مطلوب نمیرسد. همانطور که کنترل دستوری قیمت کالاها نتوانسته تورم را مهار کند، کنترل دستوری اجاره نیز نتوانسته هزینه مسکن را کاهش دهد.
ریشه بحران؛ تورم نه قرارداد اجاره
مشکل اصلی بازار اجاره در ایران را باید در جایی فراتر از قرارداد میان موجر و مستأجر جستوجو کرد. مالکان نیز در اقتصادی زندگی میکنند که ارزش پول ملی به طور مداوم کاهش مییابد، هزینه نگهداری ملک افزایش پیدا میکند و بازارهای مختلف با تورمهای سنگین مواجهاند.
در چنین شرایطی انتظار اینکه اجارهبها مستقل از تورم عمومی اقتصاد حرکت کند، چندان واقعبینانه نیست. هنگامی که تورم سالانه به سطوح بالا میرسد، قیمت مسکن افزایش مییابد و هزینههای زندگی رشد میکند، اجاره نیز به تبع آن بالا میرود.
به بیان دیگر، اجارهبها علت بحران نیست؛ معلول بحرانی بزرگتر به نام تورم مزمن است. تا زمانی که تورم مهار نشود، هر سقفی که برای اجاره تعیین شود، دیر یا زود با واقعیتهای اقتصادی برخورد خواهد کرد.
تجربه جهانی چه میگوید؟
حتی در کشورهایی که کنترل اجاره اجرا شده، این سیاست معمولاً بخشی از یک بسته گستردهتر بوده است؛ بستهای که شامل ساخت مسکن اجتماعی، حمایت مالی از مستأجران، توسعه مسکن استیجاری و افزایش عرضه واحدهای مسکونی میشود.
کنترل اجاره در غیاب این سیاستهای مکمل اغلب نتیجه معکوس داده است. وقتی بازدهی اجاره کاهش پیدا کند، بخشی از مالکان ترجیح میدهند ملک خود را خالی نگه دارند، بفروشند یا وارد بازارهای دیگر کنند. نتیجه نهایی کاهش عرضه و فشار بیشتر بر مستأجران خواهد بود.
حمایت از مستأجران؛ با دستور یا با سیاست اقتصادی؟
نکته قابل توجه در اظهارات سخنگوی قوه قضائیه اشاره به مشوقهای مالیاتی برای قراردادهای بلندمدت است. این بخش از سیاستها احتمالاً کارآمدتر از تعیین صرف سقف اجاره خواهد بود؛ زیرا به جای تنبیه، تلاش میکند انگیزه اقتصادی ایجاد کند.
اما حتی این مشوقها نیز بدون اصلاحات عمیقتر اثر محدودی خواهند داشت. کارشناسان اقتصادی معتقدند کاهش فشار بر مستأجران نیازمند مجموعهای از اقدامات همزمان است؛ از مهار تورم و افزایش ساختوساز گرفته تا توسعه بازار اجاره حرفهای، پرداخت وامهای مؤثر ودیعه و افزایش عرضه مسکن متناسب با توان خرید خانوارها.
در واقع پرسش اصلی این نیست که آیا باید از مستأجران حمایت کرد یا نه؛ در ضرورت حمایت از مستأجران تردیدی وجود ندارد. پرسش این است که آیا میتوان با تعیین عددی روی کاغذ، بحرانی را حل کرد که ریشه آن در تورم، رکود تولید مسکن و کاهش قدرت خرید مردم است؟
تجربه سالهای گذشته پاسخ چندان امیدوارکنندهای به این سؤال نمیدهد. شاید به همین دلیل باشد که هر بار سقف جدیدی برای اجاره تعیین شده، اجارهنشینان در پایان سال همچنان با همان دغدغه قدیمی روبهرو بودهاند: خانهای که هر روز گرانتر میشود، در حالی که درآمدها از نفس افتادهاند.
