چرا بازار مسکن ترکیه از چشم ایرانیها افتاد؟
رویداد۲۴| خرید خانه توسط ایرانیها در ترکیه که در سالهای گذشته به یکی از مهمترین مسیرهای خروج سرمایه از ایران تبدیل شده بود، در سالهای اخیر با کاهش چشمگیری مواجه شده است. بررسی آمارهای مرکز آمار ترکیه نشان میدهد برخلاف برخی روایتهای منتشرشده در فضای مجازی درباره بازگشت رونق به بازار خرید ملک ایرانیها در این کشور، دادههای رسمی از چنین تحرک پایداری حکایت نمیکند.
بر اساس این آمار، ایرانیها در ماههای سپریشده از سال ۲۰۲۶ بهطور متوسط ماهانه ۱۴۱ واحد مسکونی در ترکیه خریداری کردهاند؛ رقمی که ۱۹ درصد کمتر از متوسط خرید در سال ۲۰۲۵ است. سال ۲۰۲۵ نیز از نظر تعداد واحدهای خریداریشده، یکی از کمرمقترین سالها برای حضور ایرانیها در بازار مسکن ترکیه بوده و حجم خرید در آن به پایینترین سطح از سال ۲۰۱۸ رسیده است.
اگرچه در ژوئیه ۲۰۲۶ تعداد خرید مسکن توسط ایرانیها به ۱۸۹ واحد افزایش یافت، این رشد در ماه بعد تداوم نداشت و در اوت بار دیگر تعداد معاملات به حدود ۱۴۰ واحد رسید. به این ترتیب، افزایش مقطعی معاملات در یک ماه را نمیتوان نشانهای از بازگشت موج خرید ایرانیها به بازار مسکن ترکیه دانست.
از رکورد ۱۰ هزار واحدی تا افت شدید خرید
رونق خرید ملک ایرانیها در ترکیه از سال ۲۰۱۸ شتاب گرفت؛ دورهای که همزمانی تحولات اقتصادی در ایران و ترکیه، انگیزه سرمایهگذاری در بازار مسکن این کشور را افزایش داد.
در ایران، خروج آمریکا از برجام در سال ۲۰۱۸ با جهش نرخ ارز و افزایش نااطمینانی اقتصادی همراه شد. در ترکیه نیز سیاستهای اقتصادی و افزایش تورم و تضعیف لیر در برابر ارزهای خارجی، شرایط متفاوتی برای بازار داراییها ایجاد کرده بود.
در چنین شرایطی، خرید ملک در ترکیه برای بخشی از سرمایهگذاران ایرانی به راهی برای انتقال دارایی به خارج از کشور و پوشش ریسک کاهش ارزش پول تبدیل شد. در همین سال، ایرانیها حدود ۳۹۰۰ واحد مسکونی در ترکیه خریداری کردند؛ رقمی که حدود چهار برابر سال قبل بود.
این روند در سالهای بعد نیز ادامه یافت و در سال ۲۰۲۱ به اوج تاریخی خود رسید. در این سال تعداد واحدهای مسکونی خریداریشده توسط ایرانیها در ترکیه به حدود ۱۰ هزار واحد رسید.
با این حال، این روند از سال ۲۰۲۲ وارد مسیر نزولی شد.
چرا خرید ملک ایرانیها در ترکیه کاهش یافت؟
یکی از عوامل مهم این تغییر، تحولات اقتصادی ترکیه بود. تورم این کشور که پیش از سال ۲۰۱۸ کمتر از ۲۰ درصد بود، در سال ۲۰۲۲ به حدود ۸۵ درصد رسید. با این حال، پس از آن سیاستهای اقتصادی ترکیه به سمت مهار تورم و تقویت ثبات پولی حرکت کرد و نرخ تورم در ادامه روند کاهشی پیدا کرد.
در بازار مسکن نیز تورم سالانه که در سال ۲۰۲۲ به حدود ۱۴۹.۹ درصد رسیده بود، در سالهای بعد کاهش یافت و اکنون حدود ۳۲ درصد گزارش شده است.
کاهش تورم و تغییر شرایط اقتصادی ترکیه به این معنا بود که بازدهی مورد انتظار از خرید ملک دیگر مشابه سالهای اوج رونق این بازار نبود. به عبارت دیگر، بخشی از جذابیت سرمایهگذاری که در سالهای قبل از طریق افزایش قیمت دارایی و تغییرات نرخ ارز ایجاد میشد، کاهش پیدا کرد.
همزمان، در ایران نیز در سال ۲۰۲۲ چشمانداز مذاکرات هستهای و احتمال دستیابی به توافق، برای مدتی از شدت انتظارات تورمی کاست. مجموع این تحولات به کاهش تدریجی تقاضای ایرانیها برای خرید ملک در ترکیه منجر شد.
بر اساس آمارهای مورد بررسی، خرید مسکن ایرانیها از حدود ۹ هزار واحد در سال ۲۰۲۲ به حدود ۴۷۰۰ واحد در سال ۲۰۲۳ رسید و در سال ۲۰۲۴ نیز با کاهش بیشتری به ۲۳۹۱ واحد سقوط کرد.
این روند در سال ۲۰۲۵ ادامه یافت و تعداد واحدهای خریداریشده به حدود ۲۰۷۶ واحد رسید؛ رقمی که پایینترین سطح خرید ایرانیها در سالهای اخیر محسوب میشود.
جنگ و محدودیت انتقال پول؛ فشار مضاعف بر خریداران ایرانی
یکی دیگر از عواملی که در سالهای اخیر بر خرید ملک ایرانیها در ترکیه اثر گذاشته، دشوارتر شدن جابهجایی ارز بوده است.
تحولات منطقهای، بروز دو جنگ و محدودیت فعالیت بازارها و مسیرهای انتقال پول، شرایط را برای جابهجایی سرمایه از ایران به مقصد ترکیه دشوارتر کرده است. در چنین شرایطی، حتی اگر تقاضا برای خرید ملک وجود داشته باشد، انتقال سرمایه و تأمین منابع مالی معامله میتواند به یک مانع جدی تبدیل شود.
از سوی دیگر، افزایش فشارهای تحریمی آمریکا علیه شبکههای اقتصادی مرتبط با ایران، ریسک استفاده از شبکه بانکی کشورهای همکار ایران را نیز افزایش داده است. در این میان، ترکیه به دلیل ارتباط اقتصادی گسترده با ایران، یکی از کشورهایی است که تحولات مربوط به نقلوانتقال پول میتواند بر جریان سرمایه ایرانیها به بازار آن اثر بگذارد.
ملک ترکیه در رقابت با طلا و سکه
مسئله دیگری که میتواند تقاضای ایرانیها برای خرید ملک در ترکیه را محدود کند، تغییر فرصتهای سرمایهگذاری در داخل ایران است.
در سالهای اخیر، طلا و سکه و همچنین برخی ابزارهای سرمایهگذاری مبتنی بر طلا، برای بخشی از سرمایهگذاران ایرانی به گزینهای با هزینه ورود و خروج پایینتر نسبت به خرید ملک در خارج از کشور تبدیل شدهاند.
خرید یک واحد مسکونی در ترکیه علاوه بر سرمایه اولیه بالا، هزینههای جانبی معامله، نگهداری، مالیات، انتقال پول و مدیریت ملک را نیز به همراه دارد. در مقابل، ورود و خروج از بازار طلا و سکه برای سرمایهگذار ایرانی سادهتر است و نیاز به انتقال سرمایه به خارج از کشور ندارد.
به همین دلیل، برای بخشی از سرمایهگذاران، مقایسه بازدهی احتمالی ملک در ترکیه با داراییهایی مانند طلا و سکه میتواند در تصمیمگیری درباره انتقال سرمایه نقش داشته باشد.
آیا موج جدیدی از خرید ایرانیها در راه است؟
افزایش تعداد خریدها در ژوئیه ۲۰۲۶ و رسیدن آن به ۱۸۹ واحد، ممکن است در نگاه نخست نشانهای از بازگشت تقاضا تلقی شود، اما کاهش دوباره معاملات در اوت به حدود ۱۴۰ واحد نشان میدهد هنوز نمیتوان از شکلگیری یک روند صعودی پایدار سخن گفت.
در واقع، متوسط ماهانه ۱۴۱ واحد در سال ۲۰۲۶ همچنان فاصله قابل توجهی با دوره اوج خرید ایرانیها دارد. در سال ۲۰۲۱، ایرانیها در مجموع حدود ۱۰ هزار واحد مسکونی در ترکیه خریداری کردند؛ یعنی متوسط ماهانه خرید در آن سال بیش از ۸۰۰ واحد بود.
بنابراین، سطح فعلی خرید در مقایسه با آن دوره، به حدود یکپنجم متوسط ماهانه سال ۲۰۲۱ رسیده است.
در مجموع، دادههای موجود نشان میدهد بازار مسکن ترکیه در شرایط فعلی دیگر همان مقصد جذاب سالهای ۲۰۱۸ تا ۲۰۲۱ برای سرمایه ایرانی نیست. کاهش بازدهی مورد انتظار از بازار ملک ترکیه، دشوارتر شدن انتقال ارز از ایران و افزایش جذابیت برخی بازارهای جایگزین در داخل کشور، همگی از عواملی هستند که میتوانند مانع شکلگیری دوباره موجی مشابه سالهای اوج شوند.
با این حال، ادامه این روند به تحولات اقتصادی و سیاسی هر دو کشور وابسته است. تغییر محسوس در شرایط اقتصاد ایران، نرخ ارز، مسیر تحریمها یا وضعیت اقتصاد ترکیه میتواند محاسبات سرمایهگذاران را تغییر دهد. اما بر مبنای آمار فعلی، افزایش مقطعی خرید در برخی ماهها هنوز به معنای بازگشت سرمایه ایرانیها به بازار برجهای ترکیه نیست.
